不動産オーナーの法人化シミュレーション｜検討すべき所得ラインと3つの方式

2026年9月29日2026年10月2日

アパートやマンションを複数棟所有している不動産オーナーの間では「そろそろ法人化したほうがいいのか」という相談が増えています。個人の所得税は稼ぐほど税率が上がる累進課税である一方、法人税の実効税率は所得800万円以下でおおむね23%前後とほぼ一定のため、家賃収入が大きくなるほど法人化による節税効果が見込みやすくなるためです。

結論から言うと、不動産オーナーの法人化は、不動産所得がおおむね1,000万円前後に達したあたりから検討ラインに入るケースが多いというのが目安です。ただし方式の選び方や物件の状況によって損得は大きく変わるため、あくまで概算のシミュレーションで確認する必要があります。この記事では、法人化の3つの方式、節税の仕組み、シミュレーションの考え方、そして注意点までを整理します。

このページの内容

不動産オーナーが選べる法人化の方式（管理委託・サブリース・建物所有）

不動産オーナーの法人化には、大きく分けて管理委託方式・サブリース方式・建物所有方式の3つがあります。どれを選ぶかによって、節税効果の大きさと移転にかかる手間・コストが大きく変わります。

方式	建物の所有者	特徴	節税効果の目安
管理委託方式	個人（オーナー本人）のまま	建物の名義は動かさず、法人に管理業務を委託し管理料を支払う	小さい（管理料の範囲に限られる）
サブリース方式	個人（オーナー本人）のまま	法人が物件を一括で借り上げ、入居者へ転貸する。賃料差額が法人の収入になる	中程度
建物所有方式	法人（土地は個人のまま残すことが多い）	建物そのものを法人が所有・取得する。家賃収入がまるごと法人の収入になる	大きい（移転コストも大きい）

管理委託方式は、建物の名義を動かさないため設立後すぐに始めやすく、移転コストもほとんどかかりません。ただし法人に移せる収入は管理料の範囲に限られるため、節税効果は限定的です。サブリース方式は、法人が転貸差額を得る分だけ管理委託方式より法人に移せる収入が大きくなりますが、賃料設定が不自然だと税務上否認されるリスクがあるため、一般的な相場の範囲に収める必要があります。

建物所有方式は、家賃収入そのものが法人の収入になるため節税効果が最も大きい一方、建物を法人へ移す際の売買代金や税金といった移転コストが発生します。所得規模が大きく、長期的に物件を保有し続ける見込みのオーナーほど、建物所有方式のメリットを享受しやすい傾向にあります。

3つの方式は、いきなり建物所有方式に飛びつくのではなく、所得規模の拡大に合わせて段階的に移行していく考え方もできます。まず管理委託方式やサブリース方式で法人化に慣れ、物件数や所得が増えてきた段階で建物所有方式への切り替えを検討する、という進め方であれば、移転コストの負担を分散させながら法人化を進められます。

法人化による節税の仕組み

不動産オーナーが法人化で得られる節税効果は、主に所得分散・給与所得控除・相続対策の3つの仕組みによるものです。

所得分散

個人でオーナー一人が家賃収入をすべて受け取ると、所得税は累進課税で高い税率がかかります。法人化して配偶者や子どもを役員にし、役員報酬として所得を分散すれば、一人に集中していた所得を複数人で分け合う形になり、世帯全体で見た税負担を抑えやすくなります。ただし、勤務実態のない家族への高額な報酬は税務調査で否認されるリスクがあるため、業務内容に見合った金額に設定することが前提です。

給与所得控除

個人で不動産所得を得る場合、経費として認められる範囲は限られています。法人化してオーナー自身が役員報酬を受け取る形にすると、給与所得として給与所得控除を適用でき、同じ金額を受け取っても課税対象を圧縮できます。個人の不動産所得にはない控除を使えることが、法人化の節税効果の柱のひとつです。

相続対策としての側面

建物を法人所有にすると、その建物は相続財産から切り離され、代わりに法人の株式が相続財産になります。株式は生前贈与や役員退職金の活用などを通じて、計画的に次世代へ引き継ぎやすくなる面があります。また、家賃収入が個人に集中せず法人内に留保されるため、個人の相続財産が将来にわたって膨らみ続けるのを抑える効果も期待できます。ただし株式の評価方法や具体的な対策は個々の資産状況によって大きく異なるため、相続を見据えた法人化は早い段階で専門家に相談しながら進めるべき領域です。

シミュレーションの考え方：不動産所得の規模別の目安

法人化の損得は、不動産所得の規模によって変わります。目安として、不動産所得がおおむね1,000万円前後に達したあたりから、法人化による節税効果が移転コストや維持コストを上回りやすくなるとされることが多いです。

不動産所得の規模（概算）	法人化の検討度合い	考え方の目安
〜500万円程度	急ぐ必要は低い	管理委託方式など小さな一歩から検討する段階
500万円〜1,000万円程度	物件の増加ペースを見ながら検討	将来の規模拡大が見込めるならサブリース方式なども選択肢
1,000万円前後〜	検討ラインに入りやすい	建物所有方式を含めたシミュレーションを行う価値が高い

この目安はあくまで一般的な傾向を示す概算であり、実際の損得は所得控除の状況、他の所得との合算、家族構成、物件数や借入の有無によって大きく変わります。法人の実効税率は所得800万円以下でおおむね23%前後、それを超える部分は33%前後です。個人の所得税は5〜45%に住民税10%が加わるため、所得水準が高いオーナーほど法人と個人の税率差が開き、法人化のメリットが出やすくなります。正確な損得は、自身の所得状況を入力したシミュレーションで確認することをおすすめします。

また、給与所得を別に得ている会社員オーナーの場合は、不動産所得と給与所得が合算されて税率が決まるため、不動産所得だけが1,000万円に届いていなくても、合算後の税率次第では法人化の効果が出るケースがあります。逆に専業でオーナー業を営んでいて他の所得がない場合は、不動産所得の金額そのものが判断の中心になります。自分がどちらのタイプに近いかを踏まえてシミュレーションすることが大切です。

法人化の注意点

節税効果ばかりに目が向きがちですが、不動産の法人化には見落とせないコストとリスクがあります。

建物の移転コスト

建物所有方式で個人が所有する建物を法人へ移す場合、売買代金の授受に加えて、不動産取得税や登録免許税といった移転コストが発生します。建物の評価額が大きいほどこのコストも大きくなるため、節税効果とのバランスをシミュレーションで確認したうえで判断する必要があります。

借入の引き継ぎ

物件の購入に金融機関からの借入が残っている場合、建物を法人へ移すには借入も法人へ引き継ぐ必要があります。これには金融機関の承諾が必要で、個人の連帯保証をどう扱うかといった調整も発生します。金融機関によって対応方針が異なるため、法人化を検討する早い段階で、取引のある金融機関に相談しておくことが欠かせません。

土地の無償返還届出などの個別論点

建物のみを法人所有にして土地は個人所有のまま残す場合、法人が土地を使用することに対する地代の設定によっては、贈与とみなされるリスクが生じます。これを避けるための手続きとして「土地の無償返還に関する届出書」などの制度がありますが、適用の可否や地代の水準は個々の状況によって判断が異なる専門的な論点です。ここで触れた内容は概要にとどめますので、実際に建物所有方式を検討する際は、必ず個別に税理士へ相談してください。

法人化に向いている人・向いていない人

ここまでの内容を踏まえると、法人化に向いているかどうかは次のように整理できます。

不動産所得がおおむね1,000万円前後、またはそれ以上ある
複数の物件を所有し、今後も規模を拡大していく予定がある
家族に役員として手伝ってもらえる体制がある
長期的に物件を保有し続ける方針で、将来の相続まで見据えている

一方で、所有物件が1棟のみで所得規模が小さい場合や、近い将来に物件の売却を予定している場合は、法人化に慎重になったほうがよいケースです。物件を売却する際、個人の長期譲渡所得は所有期間が5年を超えると税率が優遇されますが、法人が保有する不動産の売却益には法人税率が適用されるため、個人のまま保有したほうが有利になる場面もあります。売却の予定があるかどうかは、法人化の判断を左右する重要な要素です。

迷った場合は「今後10年以上保有し続ける前提かどうか」を判断の軸にすると整理しやすくなります。長期保有が前提であれば移転コストを時間をかけて回収できますが、数年内の売却を視野に入れているなら、移転コストと売却時の税負担を両方見積もったうえで法人化の是非を判断する必要があります。

法人化の進め方

実際に法人化を進める場合、おおまかに次の流れになります。

現状の不動産所得と資産状況を整理し、方式ごとの概算シミュレーションを行う
管理委託・サブリース・建物所有のいずれの方式にするかを決める
会社の基本事項（商号・資本金・決算月・役員構成）を決めて設立登記を行う
建物所有方式の場合、建物の売買契約・借入の引き継ぎ・登記の変更手続きを進める
管理会社との契約やサブリース契約を締結し、入居者への通知を行う

設立費用は株式会社で約22〜25万円、合同会社で約7〜11万円が目安です。加えて建物所有方式では移転コストが別途かかるため、全体のスケジュールと資金計画は法人化の方式を決める段階からあわせて検討しておくと、実行段階でのつまずきを減らせます。

よくある質問

不動産所得がいくらから法人化を検討すべきですか？

目安として、不動産所得がおおむね1,000万円前後に達したあたりから検討ラインに入るケースが多いです。ただし、これは概算の目安であり、他の所得との合算状況や物件数、今後の拡大予定によって最適なタイミングは変わります。所得が1,000万円に届いていなくても、複数物件を今後増やす予定があるなら早めのシミュレーションが有効です。

法人化はどの方式から始めればいいですか？

移転コストを抑えて始めたい場合は管理委託方式やサブリース方式から着手し、規模の拡大や相続対策まで見据える段階で建物所有方式へ移行する、という進め方が現実的です。どの方式が最適かは所得規模や保有物件の状況によって異なるため、概算シミュレーションで比較したうえで決めることをおすすめします。

土地は法人化しなくてもいいのですか？

建物所有方式では、建物のみを法人へ移し、土地は個人所有のまま残すケースが一般的です。土地まで法人へ移すと移転コストがさらに大きくなるためです。ただし、土地を個人所有のまま残す場合は地代の設定によって贈与とみなされるリスクが生じることがあり、土地の無償返還に関する届出などの個別の手続きが必要になる場合があります。詳細は物件ごとの状況によって異なるため、個別に税理士へ相談してください。

まとめ：所得規模と将来方針の両方でシミュレーションする

不動産オーナーの法人化は、不動産所得がおおむね1,000万円前後に達したあたりから検討ラインに入るケースが多いというのが目安です。管理委託・サブリース・建物所有という3つの方式は、節税効果と移転コストのバランスが異なるため、所得規模や保有物件の今後の方針に合わせて選ぶ必要があります。移転コストや借入の引き継ぎ、土地の無償返還届出といった個別論点は、概算のシミュレーションだけでなく専門家との相談を通じて詰めていくことが失敗を避けるポイントです。

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